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Grundsteuer

Die Grundsteuer knüpft als Real- bzw. Objektsteuer an die wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes im Sinne des § 2 des Grundsteuergesetzes (Grundsteuer A: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B: Grundstücke) als Steuergegenstand an. Sie belastet sie ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse und die persönliche Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners.

Die Grundsteuer wird in drei selbstständigen, aufeinander folgenden Verfahrensstufen ermittelt: dem Einheitswertverfahren, dem auf dem Einheitswert aufbauenden Steuermessbetragsverfahren und dem auf dem Steuermessbetrag aufbauenden Steuerfestsetzungsverfahren.

Ausgangspunkt ist:

  • für Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, private und betriebliche Grundstücke) in den alten Ländern der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1964
  • für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (ohne Wohnungen) in den neuen Ländern der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Ersatzwirtschaftswert nach den Wertverhältnissen von 1964
  • für Grundstücke in den neuen Ländern, für die nach dem Bewertungsgesetz ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1935 festgestellt wurde oder festzustellen ist, der Einheitswert von 1935
  • für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Ländern, für die kein Einheitswert von 1935 festgestellt wurde oder festzustellen ist, die Ersatzbemessungsgrundlage auf der Grundlage der Wohn- oder Nutzfläche (pauschale Grundsteuer je m²) nach Maßgabe des § 42 GrStG.

Von der Grundsteuer befreit ist insbesondere Grundbesitz der öffentlichen Hand, der Kirchen und gemeinnütziger Körperschaften.

Höhe der Grundsteuer

Ausgehend vom Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert setzt das Finanzamt den Steuermessbetrag fest, der auch der Gemeinde mitgeteilt wird. Die Steuermesszahlen, die zur Berechnung des Steuermessbetrags auf den Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert angewendet werden, betragen:

  • für Grundstücke in den alten Ländern je nach Art zwischen 2,6 v. T. und 3,5 v. T.
  • für Grundstücke in den neuen Ländern – abgestimmt auf die deutlich niedrigeren Einheitswerte 1935 – je nach Art und Gemeindegruppe zwischen 5 v. T. und 10 v. T.
  • für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft einheitlich 6 v. T.

Nach Art. 106 Abs. 6 Satz 2 Grundgesetz ist den Gemeinden das Recht einzuräumen, die Hebesätze der Grundsteuer im Rahmen der Gesetze festzusetzen. Eine Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag den vom Gemeindeparlament beschlossenen Hebesatz an und setzt die Grundsteuer durch Grundsteuerbescheid fest. In den neuen Ländern wird die Grundsteuer teilweise noch nach der Wohn- oder Nutzfläche als Ersatzbemessungsgrundlage in einem vereinfachten Verfahren pauschal berechnet und im Steueranmeldungsverfahren erhoben (§ 44 GrStG).

Wegen der Autonomie der Gemeinden bei der Festsetzung der Hebesätze kann sich die Belastung von Gemeinde zu Gemeinde mehr oder weniger stark unterscheiden. Der gewogene Durchschnitt der Hebesätze der Gemeinden insgesamt betrug im Jahr 2011 in den alten Ländern bei der Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) 308 Prozent und bei der Grundsteuer B (Grundstücke) 411 Prozent, in den neuen Ländern bei der Grundsteuer A 284 Prozent und bei der Grundsteuer B 414 Prozent.

Rechtsgrundlage

Rechtsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz in der Fassung des Gesetzes zur Reform des Grundsteuerrechts vom 7. August 1973 (BGBl. I, S. 965) unter Berücksichtigung späterer Änderungen.

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden erhoben und fließt ihnen in vollem Umfang zu.

Historische Entwicklung der Grundsteuer

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Formen der direkten Besteuerung. Schon in der Antike bekannt und von den Römern über die Alpen gebracht, wurde sie auf deutschem Boden zunächst durch kirchliche und grundherrliche Grundzehnten und Grundzinsen ersetzt und vom hohen Mittelalter an unter dem Namen „Bede“ von einer Bittsteuer neu zu einer Pflichtsteuer entwickelt.

Dank ihrer Anknüpfung an den sichtbarsten und greifbarsten Teil des Vermögensbesitzes, das Grundeigentum, erlangte sie im Zeitalter der Agrarwirtschaft (mit Bezeichnungen wie Hufenschoß, Bauernschoß, Grundschoß oder Kontribution) eine beherrschende Stellung in den Steuersystemen der Territorien. Während bei den älteren Grundsteuerformen nur grobe Schätzungen des Bodenwerts nach dem Flächeninhalt (Hufe, Morgen) zugrunde gelegt wurden, kam mit der Ausbildung des Katasterwesens vom 18. Jahrhundert an die Bonitierung nach Kulturart und Bodenqualität hinzu.

Darauf bauten die Grundsteuergesetze im Rahmen der einzelstaatlichen Ertragsteuersysteme des 19. Jahrhunderts auf (so z. B. die Gesetze in Bayern von 1811, Württemberg von 1821, Baden von 1854, Preußen von 1861).

Durch die Miquel’sche Steuerreform von 1891/93 wurde die Grundsteuer in Preußen grundsätzlich den Gemeinden überlassen. Angesichts der Finanznot nach dem Ersten Weltkrieg wurde bei der Reichsfinanzreform 1920 den Ländern die Ausschöpfung dieser Steuer direkt zur Pflicht gemacht. Die daraufhin entstehenden unterschiedlichen Landesregelungen wurden erst bei der Realsteuerreform von 1936 durch ein einheitliches Grundsteuergesetz abgelöst, das die Erträge allgemein den Gemeinden zusprach.

Nach 1945 sind in verschiedenen Ländern neue Grundsteuervorschriften erlassen worden, die 1951 durch ein bundeseinheitliches Grundsteuergesetz abgelöst wurden. In den Jahren 1961 und 1962 bestand neben der Grundsteuer A und B ein Typ C (Baulandsteuer), der unbebaute, aber baureife Grundstücke stärker belastete, um ein erhöhtes Angebot an Bauland zu bewirken.

 

© Rechtsanwalt Dipl.-Ing. Michael Horak 2002-2018

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